Kündigung durch Vermieter

Mieter sind oft sehr hilflos und überrascht, wenn ein Kündigungsschreiben des Vermieters eintrifft. Doch Mieter, die immer pünktlich ihre Miete bezahlen und sich sonst auch nichts zu Schulden kommen lassen haben, können nicht so einfach gekündigt werden.

 

Kündigung der Mietwohnung durch Vermieter

 

Wann der Vermieter eine Kündigung aussprechen darf und was Mieter dagegen tun können, wird im folgenden Abschnitt detailliert zusammengefasst. Wann darf die Mietwohnung durch den Vermieter gekündigt werden?

Damit ein Kündigungsschreiben rechtskräftig ist, muss der Vermieter einen Kündigungsgrund angeben. Bei diesem Kündigungsgrund muss es sich jedoch um einen rechtlich anerkannten Grund halten, ansonsten ist das Kündigungsschreiben unzulässig.

Ein Mietverhältnis kann demnach nur gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Die Kündigung muss außerdem schriftlich erfolgen. Kündigungen via E-Mail, Fax oder mündlich sind demnach unwirksam.

 

Gründe für eine Kündigung des Mietvertrages

 

Gekündigt werden darf, wenn dem Mieter eine schuldhafte Vertragsverletzung nachgewiesen werden kann. Vertragsverletzungen des Mieters können sein:

  • die Nichtzahlung der Miete
  • eine ständig verspätete Mietzahlung
  • die Nutzung des Wohnraums nicht wie im Vertrag vereinbart

In diesen Fällen hat der Vermieter sogar das Recht, eine fristlose Kündigung auszusprechen.

Auch eine Möglichkeit für eine Kündigung ist die

  • Anmeldung von Eigenbedarf

Das bedeutet, dass er kündigen darf, wenn er die Mietwohnung entweder für sich selbst, oder für Angehörige benötigt.

Als rechtskonforme Angehörige für die Eigenbedarfskündigung gelten die Kinder, Geschwister und Eltern, sowie auch Angehörige und Personen, für die der Vermieter unterhaltspflichtig ist.

Aber auch dieser Kündigungsgrund muss nachvollziehbar sein und vom Vermieter ordentlich begründet werden. Ist im gleichen Haus jedoch noch eine nicht vermietete Wohnung vorhanden, dann ist der Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter diese Wohnung anzubieten.

Bis zum Ende der Kündigungsfrist bleibt dieses Angebot dann bestehen. Wenn er jedoch nur einen Eigenbedarf vortäuscht, dann kann der Mieter entweder Schadenersatz oder einen erneuten Einzug in die Wohnung, falls diese noch nicht neu vermietet wurde, verlangen. Zusätzlich dazu ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Kosten für die Renovierung, den Umzug und die Mietdifferenz zu erstatten.

Schließlich gibt es noch die

  • Verwertungskündigung

als eine weitere Form der rechtmäßigen Kündigung durch den Vermieter. Von dieser Kündigungsform kann jedoch nur dann Gebrauch gemacht werden, wenn durch das Mietverhältnis eine wirtschaftliche Verwertung des entsprechenden Grundstücks behindert wird oder dadurch erhebliche Nachteile entstehen.

Das ist beispielsweise der Fall, wenn ein sanierungsbedüftiges Gebäude abgerissen werden muss, um dann einen Neubau zu errichten.

Tipp:

Wenn Mieter von dieser Kündigungsform betroffen, aber nicht einverstanden sind, sollten sie auf jeden Fall einen Rechtsanwalt zu Rate ziehen.

 

Widerspruch einlegen

 

Wer grundsätzlich mit der Kündigung der Mietwohnung nicht einverstanden ist, der hat immer die Möglichkeit Widerspruch einzulegen. Der Widerspruch muss auf jeden Fall schriftlich erfolgen.

Dabei soll das Verlangen, dass das Mietverhältnis fortgeführt werden soll, natürlich miteinbezogen werden. Begründet werden muss das in der Regel nicht. Wenn der Vermieter auf Gründe besteht, dann sollten Sie ihn ruhig über die Gründe des Widerspruchs aufklären.

Der schriftliche Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor der Kündigung der Mietwohnung erfolgen, wenn der Mieter auf die Widerspruchsmöglichkeit rechtzeitig hingewiesen hat.

 

Härtegrad der Kündigung unzumutbar

 

Außerdem ist ein Mieter nicht dazu verpflichtet, seine Mietwohnung zu räumen, wenn ein sogenannter Härtegrad vorliegt. Das ist der Fall, wenn kein Ersatzwohnraum beschafft werden konnte, der zumutbare Bedingungen erfüllt.

Weitere Beispiele für eine unzumutbare Härte sind ein zu hohes Alter, ein schlechter Gesundheitszustand, oder eine sehr lange Mietdauer des Mietverhältnisses.

 

Die gesetzlichen Kündigungsfristen

 

Auch der Vermieter muss die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten. Bei einer Wohndauer von bis zu fünf Jahren beläuft sich diese auf drei Monate.

Ist die Mietwohnung bereits seit mehr als fünf Jahren bezogen, dann beläuft sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate.

Bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren auf immerhin schon neun Monate.

Wurde der Mietvertrag vor dem 1. September 2001 abgeschlossen, sind es bei mehr als zehn Jahren schon zwölf Monate Kündigungsfrist.

Möchte ein Eigentümer eine Eigentumswohnung kündigen, die zu einer Wohnung umgewandelt wurde, belaufen sich die sogenannten Kündigungssperrfristen sogar auf drei, fünf oder zehn Jahre.

Wird eine bereits vermietete Wohnung in Wohneigentum umgewandelt und danach verkauft, belaufen sich die sogenannten Kündigungssperrfristen auf drei, in manchen Regionen auch auf fünf oder zehn Jahre.

 

Die Räumungsklage

 

Wenn der Mieter der Mietwohnung nach Ende der Kündigungsfrist nicht auszieht, dann kann der Eigentümer der Wohnung selbst noch keine Räumung veranlassen. Diese Räumung muss zunächst vor Gericht eingeklagt werden.

Bei einem Prozess wird dann die Kündigung zunächst geprüft und die Rechte des Mieters werden hier berücksichtigt. Wie bereits erwähnt, hat der Mieter immer das Recht dort wohnen zu bleiben, wenn er sich auf Härtegründe berufen kann, die bedeutsamer sind als das Kündigungsinteresse des Eigentümers.

Werden sich Mieter und Vermieter nicht eigenständig einig, muss das schließlich vor Gericht entschieden werden. Das Gericht kann dann verlangen, dass das Mietverhältnis unbefristet oder befristet fortgesetzt wird, wenn die Härtegründe aussagekräftiger sind, als die Begründung des Eigentümers.

 

Weitere interessante Muster und Vorlagen zur Kündigung durch den Vermieter:

 

 

 

Artikelbild:

Das Bild dieses Beitrags zeigt Studenten der Rechtswisschenschaften auf dem Campus einer britischen Universität. Später werden viele von Ihnen den Beruf des Rechtsanwalts einschlagen. Dann werden sie sich mit Verträgen und Kündigungen, auch von Mietverträgen, auseinandersetzen müssen.

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